介紹REITs是什麼?、REITs怎麼買?REITs優缺點
想要投資房地產，需要準備一大筆錢，通常都是透過貸款去投資房地產，但至少也要準備一筆頭期款來支付，對於剛出社會的小資族、學生是不太可能拿出這一筆資金，今天就是要介紹「不動產投資信託」英文縮寫為REITs，可以使用小筆資金透過交易所買入REITs來達到投資房地產的效果，且流動性高、不需要親自管理、穩定的現金流...等等優點，也有成長性低、負債高...等等缺點。
還有一種很像REITs的商品叫做REAT是指不動產"資產"信託（Real Estate Asset Trust），是先將不動產交給信託，然後將不動產分割成小單位發行受益憑證，注意REAT是債權，所以沒有不動產的所有權。
REITs是什麼:影片看到7:10即可結束
親自去買賣不動產標的，手續繁雜(看屋、談判、驗屋、成交...等等)，過程比較繁瑣、耗時，有時候會請房仲幫忙，房仲惠從中抽取傭金。
代號：CBRE
市值：180億美金
美國商業不動產服務公司
市值：155億美金
相關的醫療保健行業，包括高級住宅，生命科學和醫療機構房地產投資
代號：VTR
市值：154億美金
分為養老院，醫療辦公大樓，康復和急救中心，特殊護理中心，實驗室和研究中心以及醫療外科中心
代號：WELL
市值：240億美金
主要投資於老年人住房，輔助生活和記憶護理社區，急診後護理設施和醫療辦公樓
代號：HST
市值：77.5億美金代號：EXR
市值：150億美金
主要投資於自助式倉儲單位
代號：DRE
市值：140億美金
主要擁有工業倉庫
代號：PLD
市值：760億美金主要投資於物流設施，重點關注全球供應鏈的消費方面
代號：PSA
市值：410億美金美國國際自助倉儲公司
代號：SLG
市值：32億美金
主要辦公大樓和購物中心
代號：VNO
市值：61億美金
主要在曼哈頓投資辦公大樓以及店面
代號：BXP
市值：110億美金
主要投資辦公大樓
代號：DLR
市值：400億美金
主要投資數據中心
代號：ARE
市值：209億美金
投資於出租給生命科學和技術行業的辦公大樓和實驗室
代號：AVB
市值：200億美金
公寓管理公司，公司旗下統計有78,365個房間
代號：AIV
市值：46億美金
公寓管理公司，該公司擁有124個公寓社區
代號：EQR
市值：180億美金
公寓管理公司，統計有79,962個房間。
代號：ESS
市值：136億美金
公寓管理公司，該公司擁有250個公寓大樓，統計有60,570個房間
代號：UDR
市值：92億美金
公寓管理公司，該公司有148個公寓社區，統計有47,010個房間
代號：MAA
市值：138億美金
擁有300個公寓社區，統計有100,031個房間，以及4個辦公大樓。
代號：O
市值：208億美金
出租商業物業，該公司擁有6,483處物業
很多人推薦的一黨REITs，包括我本身也有買入。
代號：SPG
市值：200億美金
公司擁有170,686個通信站，其中包括美國的40,757個通信站，亞洲的75,872個通信站，歐洲，中東和非洲的16,665個通信站以及拉丁美洲的37,392個通信站。
代號：CCI
市值：694億美金
目錄索引
什麼是REITs？(不動產投資信託)
英文：Real Estate Investment Trust，縮寫為REITs，中文名稱為「不動產投資信託」，是一種像封閉式共同基金，投資商品式是不動產，將不動產證券化，可以在市場上交易，並提高流動性，REITs也是股票(STOCK)的一種。
簡單來說不動產證券化，就是把房子切割成小部分(股份)，放在交易所上交易，可以降低投資門檻、集資投資人的資金，小資族買入REITs就能夠當小房東，擁有該不動產的一部份所有權。
REITs是小資族想要投資房地產卻又沒有大筆資金可以購入的一種方法，利用小資金來投入房地產可以多樣化自己的投資組合，也能夠享有收租金產生被動收入。
REITs的優點
流動性高
REITs是不動產證券化商品，交易方式跟股票一樣在交易所上交易，和實體不動產比較起來有比較高的變現性、流通性較高。親自去買賣不動產標的，手續繁雜(看屋、談判、驗屋、成交...等等)，過程比較繁瑣、耗時，有時候會請房仲幫忙，房仲惠從中抽取傭金。
不需要親自管理
自己買入房地產必須要眼光看準、親自管理、出租、裝潢、維護、銷售...等等。
投資REITs會有一個管理團隊，幫你管理不動產，不需要去收租金、銷售、出租、設備維護、租客管理、裝潢，只需要負責等股息發放。
穩定現金流
美國法規規定REITs美股必須將當年度的90%收益，以股息的方式，派發給股東。
台灣規範REITs必須每年派發股息。
REITs的房地產擁有許多物件，所以當其中一項物件租金來源中斷，也會有其他的物件租金來源，可以減少空屋時的現金流中斷。
產業多元多
普通投資人買入實體的不動產的物件，大多都是房屋、公寓等等，比較少有可以大筆資金去投入百貨公司，美國REITs可以選擇投資百貨公司、大賣場、電塔、監獄等等，可以選擇更多元的產業。
分散風險
投資有風險不能把資金都放在同一籃子上，所以買入REITs可以投資房地產，多元化自己的投資組合能降低投資風險。
降低投資房地產門檻
透過REITs就能使用小資金來投資房地產，證券化降低了投資房地產的門檻，不需要準備一筆金額(兩三百萬)當頭期款就能投資房地產，滿足了當包租公的心願。由於大多數的收益都發給了投資人，導致資金少，成長性比較慢。
REITs想要成長的方法只能透過借貸、或是發行新單位股票。
借貸會有利息，發行新單位則會稀釋投資人的股權。
負債高
因為REITs收益90%都給了投資人，為了要發展規模，會透過貸款(槓桿)的方式去買入更多的資產，所以負債比率會比普通的股票還高。所以查看財報的時候不要被高負債給嚇到，因為大部分的REITs都是透過槓桿融資去發展的。
實際上我們自己去買房也都是透過高槓桿(房貸70%~80%)去買入。
產業景氣影響大
房地產供需狀況、人口、與就業數據都會影響到REITs。若當地就業率上升，意味辦公大樓、工廠的承租率上升，REITs的租金收益將提升。若景氣不佳空房率上升、租金收益下降，影響REITs每年度可分配的股息。
管理層能力重要
REITs將經營權與所有權分離，因為沒有經營權，如果管理層經營能力不佳，容易導致債務問題，如果管理層能力不佳，建議賣出持擋REITs。
REITs最重要的就是對負債的處理是否夠好，且足夠分散，一旦處理不當，風險就會增加。
REITs怎麼買?
REITs怎麼買?其實就跟股票(stock)一樣直接透過證券商下單就可以買入REITs或是透過相關的REITsETF、標普500指數、REITs基金間接投資REITs。
台灣目前只有七隻REITs，美國則有兩百七十一隻REITs可以投資。
台灣REITs多為商辦、百貨公司、住宅。
美國有辦公大樓、商場、醫院、停車場、旅館、遊樂園區、監獄、電塔...等等。
由於台灣的REITs太少，推薦購買美股REITs。
由於單買個股的風險比較高，建議新手可以買入REITs的ETF，可以分散風險，以這次的疫情來看商場、遊樂園區等等的REITs是受損嚴重的，但是電塔、數據中心、物流倉儲的REITs是受益的，買入ETF的話兩者損益抵銷，就不會造成只買商場、遊樂園區這麼大的損失。
由於標準普爾500指數的ETF包含了各行各業也包含了REITs，所以買入標普500指數的ETF也會投資到31檔REITs，投資風險更低。
REITs台灣
台灣規範必須每年派發股息。
在台灣很少人會提到REITs，大多都是講到實體的房地產，所以大家對REITs沒有什麼印象，因為法規的關係不容易擴大規模，台灣REITs是信託制，不會任意調整房租，收固定的租金，交易量低，台灣的REITs很難去發展，而且不動產價值上漲，無法有效的反應在股價，所以不吸引投資人投資，也導致了只有七檔REITs，不推薦買入，如想購買可以等價格低再買入。
在台灣交易REITs:
交易稅：不需要課交易稅。
手續費：0.1425%。
利息所得稅：採分離課稅，免併入所得稅，台灣人10%，非台灣人15%。
台灣掛牌發行的REITs目前只有以下七檔。
我不會考慮台灣的REITs，畢竟選擇太少，產業類型太集中，且發展不容易，我會選擇買美國的REITs
reits美國
美國法規規定REITs美股必須將當年度的90%收益，以股息的方式，派發給股東。
透過美國券商Firstrade，TD Ameritrade買入，沒有手續費
要注意非美國人領股息，要課30%稅。
美國可以選擇的投資標的多達兩百多檔可以選擇，就包含許多產業了：辦公大樓、百貨公司、大賣場、遊樂園區、旅館、醫院、辦公室、停車場、數據中心、電塔、工業倉儲物流中心、還包含了監獄...等等。
如果要買入REITs，可以從標普500指數裡面去挑，規模大且更加安全。
標普500指數的31擋REITs
2020/11/3更新日期
從標普500指數挑出來的31檔REITs，要買入必須要在去深入研究財報，文章非投資建議。
REITs：不動產服務
市值：180億美金
美國商業不動產服務公司
REITs：醫療保健相關產業
代號：PEAK市值：155億美金
相關的醫療保健行業，包括高級住宅，生命科學和醫療機構房地產投資
代號：VTR
市值：154億美金
分為養老院，醫療辦公大樓，康復和急救中心，特殊護理中心，實驗室和研究中心以及醫療外科中心
代號：WELL
市值：240億美金
主要投資於老年人住房，輔助生活和記憶護理社區，急診後護理設施和醫療辦公樓
REITs：酒店和汽車旅館
市值：77.5億美金
產業主要是酒店，該公司擁有80家高檔酒店，約有46,500間客房
REITs：工業
市值：150億美金
主要投資於自助式倉儲單位
代號：DRE
市值：140億美金
主要擁有工業倉庫
代號：PLD
市值：760億美金主要投資於物流設施，重點關注全球供應鏈的消費方面
代號：PSA
市值：410億美金美國國際自助倉儲公司
REITs：辦公大樓
市值：32億美金
主要辦公大樓和購物中心
代號：VNO
市值：61億美金
主要在曼哈頓投資辦公大樓以及店面
代號：BXP
市值：110億美金
主要投資辦公大樓
代號：DLR
市值：400億美金
主要投資數據中心
代號：ARE
市值：209億美金
投資於出租給生命科學和技術行業的辦公大樓和實驗室
REITs：住宅
市值：200億美金
公寓管理公司，公司旗下統計有78,365個房間
代號：AIV
市值：46億美金
公寓管理公司，該公司擁有124個公寓社區
代號：EQR
市值：180億美金
公寓管理公司，統計有79,962個房間。
代號：ESS
市值：136億美金
公寓管理公司，該公司擁有250個公寓大樓，統計有60,570個房間
代號：UDR
市值：92億美金
公寓管理公司，該公司有148個公寓社區，統計有47,010個房間
代號：MAA
市值：138億美金
擁有300個公寓社區，統計有100,031個房間，以及4個辦公大樓。
REITs：零售行業
市值：208億美金
出租商業物業，該公司擁有6,483處物業
很多人推薦的一黨REITs，包括我本身也有買入。
代號：SPG
市值：200億美金
SPG是最大零售REITs之一，也是美國最大的購物中心運營商。
代號：REG
市值：61億美金
代號：REG
市值：61億美金
主要租戶是雜貨店，REG是購物中心運營商之一。
代號：KIM
市值：45億美金
代號：KIM
市值：45億美金
主要投資購物中心，該公司擁有401個購物中心。
代號：FRT
市值：54億美金
主要購物中心，該公司擁有104個購物中心。
代號：FRT
市值：54億美金
主要購物中心，該公司擁有104個購物中心。
REITs：特殊產業(電信、電塔、林地)
代號：IRM
市值：77.2億美金
IRM是信息管理服務公司，業務是記錄管理，信息銷毀、數據備份。代號：EQIX
市值：660億美金
是一家美國電信公司，業務是網際網路連接服務。
該公司在全球25個國家和地區設有205個主機託管和數據中心。
代號：AMT
市值：1040億美金
是全球多個國家德無線通信與廣播通信基礎設施的運營商。公司擁有170,686個通信站，其中包括美國的40,757個通信站，亞洲的75,872個通信站，歐洲，中東和非洲的16,665個通信站以及拉丁美洲的37,392個通信站。
代號：CCI
市值：694億美金
是共享通信基礎設施的提供商
40,000多個行動通信基地台和接近80,000英里的光纖，可支持小型基地台和光纖。
在美國擁有近1240萬英畝的林地，在加拿大也有1400萬英畝的林地開發權
40,000多個行動通信基地台和接近80,000英里的光纖，可支持小型基地台和光纖。
代號：WY
市值：218億美金
WY是世界上最大的森林產品公司之一在美國擁有近1240萬英畝的林地，在加拿大也有1400萬英畝的林地開發權
代號：SBAC
市值：333億美金
擁有、運營無線基礎設施，包括小型基站，室內/室外分佈式天線系統。以上是被納入標普500指數的REITs，被選入標普500指數有一定的標準，所以從中再選出精選的REITs，風險相對降低許多，要投資REITs可以多深入瞭解該公司產業、財報。
如要想買入美股可以參考這篇文章:美股券商差異、firstrade開戶教學
REITs ETF介紹
建議投資新手想要買REITs可以先買入ETF，可以提高分散風險的效果，臺灣目前的REITs標的很少，市場不成熟，海外REITs比較成熟，新手可以購買美國REITs的ETF有VNQ、IYR、SCHH、REET、USRT...等等或是買入標普500指數包含了31擋REITs，占比2.6%。
REITs指數查詢:點這
台灣目前REITsETF只有兩檔
兩擋都是買入美國的REITs，且都是剛上市3年，目前內扣費用很高，建議直接買入美國REITs的ETF。
介紹四擋美國REITs ETF
代號：VNQ
地區：美國
成立日期：2004/09/23
費用(年)：0.12%
REET前十10持股：
地域分散好處可以避免災害影響，例如地震、水災、政治影響等等，影響不會這麼大，還有別的物業能提供收入。
主要是看這四點債務比率、債務分散、借款利率、抵押比率。
REITs最重要的就是對負債的處理是否夠好，且足夠分散，一旦處理不當，風險就會增加。
VNQ前十10持股:：
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| 來源ETF.com |
代號：VNQI
地區：非美國
成立日期：2010/11/01
費用(年)：0.12%
VNQI分布區域：
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| 來源ETF.com |
VNQI前十10持股：
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| 來源ETF.com |
代號：REET
地區：全球
成立日期：2014/07/08
費用(年)：0.14%
REET分布區域：
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| 來源ETF.com |
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| 來源ETF.com |
代號：USRT
地區：美國
成立日期：2007/05/01
費用(年)：0.08%
USRT前十10持股：
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| 來源ETF.com |
可以透過四種來判斷REITs是否集中:
分別是地域、租金來源、行業、租戶比例。
集中的好處:方便管理、物業單純。
分別是地域、租金來源、行業、租戶比例。
集中的好處:方便管理、物業單純。
地域分散好處可以避免災害影響，例如地震、水災、政治影響等等，影響不會這麼大，還有別的物業能提供收入。
租金來源也不能太單一、如果一個租戶比例過高，該租戶如果倒閉，那會失去很大部分的收益。
集中與分散各有各的好處，為了減少收入單一問題，最好還是選擇有適度分散的REITs。
美國REITs推薦 股票代碼:O
Realty income Corporation (股票代號：O )不僅全美各州都有業務、分散在不同行業、租戶比例最高不超過6%，也不會太過分散導致能力不足，出租率達到98%以上，股息已經連續成長20年以上，是一個非常適合投資的REITs。
Realty income Corporation:的前20名租戶
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Realty income Corporation官網 |
2.負債
REITs最應該注意的就是負債，由於REITs把收益都發給了投資人，讓投資人有不錯的股息收入，但這也讓REITs管理群沒有辦法留住足夠的資金，購買下一個房地產，因為現金不足。導致面對虧損與環境改變時的能力降低。
REITs為了發展擴張，必須透過融資貸款、賣掉流動性不高的資產來換取現金、發行新的股票跟市場募資等等方法來籌取需要的資金。
如果向銀行借的款項，如果都是短期借貸，會產生流動性的風險，如果無法再借到短期資金就會破產。
債務比率
目前香港、新加坡規定REITs的資產負債比率(Gearing Ratio)不能超過45%。
資產負債比率=任何有利息的負債/總資產
債務分散
債務主、債務量與到期日這三項都要平均分散。如果能把到期日與債務數量分派好，才不會到某一年要償還大量的債務，資金運轉困難導致還不出款項且借不到錢而倒閉。
借款利率
借款利率關係到了借貸成本，如果借貸成本可以維持在低利率，可以減少利息負擔，如果固定利率，就不會受到美聯儲升息降息的影響。
所以要注意到該REITs的平均利率會不會過高，與固定利率占比多少。
抵押比率
如果抵押比率過高，壓力大、流動性低，如果萬一突發狀況(黑天鵝)，就會發現沒有資產可以變現，就會被迫要去借款由於急著借錢，借到的利率會比較高，甚至借不到錢而倒閉。
所以管理層的能力就非常的重要。
3.價格與利率的關係
REITs的價格不像房地產這麼穩定，受到了資產淨值、未來發展、利息利率等因素影響。
如果美聯儲如果降息，REITs貸款成本下降，短期利好，但如果降息了代表美國經濟受到影響、發展趨緩，長期下來利空。
美聯儲如果升息，REITs貸款成本上升，短期利空，公司體質好的REITs，會再升息末段逐漸恢復或上漲，升息代表美國的經濟好轉，長期下來利多。
但透過歷史價格比較價格與利息升降，不一定每次都會成立，所以透過利率來預測REITs的價格，也不一定準確。
結論
REITs優點：多元化投資組合降低投資風險、降低投資門檻、不需要親自管理、有穩定的現金流，如果透過股息再投資，因為每個月都會有股息所以累積的很快，複利的效果驚人。
透過REITs投資房地產是一個很棒的方法，如果是新手又想投資REITs，可以先嘗試買入REITsETF，ETF可以降低風險、被動投資、穩定的投資報酬，非常適合新手的方法。
台灣的REITs的選擇只有七檔，且交易量低，法規規定也讓台灣REITs發展不容易，所以比較少聽到投資人在討論台灣的REITs，也較不推薦購買，如要購買，要等股票價格低才買。
美國REITs就有比較多選擇了，而且單位是一股，也可以讓小資金使用更加方便。
要注意非美國人股息會被課30%的稅。
新手可以先購買ETF。
如要想買入美股可以參考這篇文章:美股券商差異、firstrade開戶教學
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